Легкий способ купить дом в Таиланде

Чтобы приобрести дом в Таиланде, важно разобраться в тонкостях тайского земельного, жилищного и гражданского права. Все формальные процедуры, необходимые для операций с недвижимостью, четко прописаны в кодифицированном законодательстве и подзаконных актах.

Главная тонкость, которую нужно учесть, при покупке дома в Таиланде, - это различия в правовой структуре объекта недвижимости, состоящего из здания, земли под ним и участка земли вокруг.

В мировой практике сделок с недвижимостью покупка отдельно стоящего здания обязывает покупателя также приобрести соответственный объем прав на участок под ним, поскольку определенная площадь земли, занимаемая домом, изымается из оборота и не может самостоятельно приносить доход. Таким образом, покупается скорее не здание, а земля, подготовленная для жилья посредством постройки на ней дома. С этой точки зрения в сделке функционируют две суммы к оплате: рыночная стоимость участка,  занимаемого домом, и затраты на возведение здания и инженерных конструкций с учетом прибыли продавца.

Законодательство Таиланда поддерживает подход к оценке домов в качестве единого объекта недвижимости с землей под ним, но различия в земельном и жилищном праве приводят к нескольким комплексам формальных процедур, которые сопровождают процесс покупки дома.

Для граждан Таиланда весь процесс покупки сводится к подписанию двух договоров купли-продажи: первый договор оформляется на землю, а второй – на дом. На основании этих двух документов Департамент земельных ресурсов переоформляет правоустанавливающие документы.

Иностранные граждане оформляют покупку дома в Таиланде немного иначе: договор купли-продажи между физическими лицами заключается только на само здание. Земля Таиланда считается национальным достоянием, поэтому она не передается в собственность иностранных граждан. Однако формальное ограничение распоряжения землей не делает невозможным владение участком. Приобрести права владения и пользования можно посредством договора долгосрочной аренды (так называемый «Лизхолд»), который является основанием для признания арендатора полноправным владельцем на весь срок договора.

Также возможно оформление участка в частную собственность опосредованно: с использованием тайской компании-резидента, которая выкупает на баланс интересующие земельные площади. Открытие компании под сделку – процедура, отработанная каждым юристом в Таиланде. Все необходимые документы готовятся юридическими конторами практически без участия покупателя за считанные дни.

Уставный капитал организации формируется из векселей учредителей, которые погашаются передачей земли в состав основных фондов.

Состав учредителей комплектуется в соответствии с законодательными требованиями к компаниям, имеющим право на покупку земли: пятьдесят один процент уставного капитала, состоящий из не голосующих акций, приобретается тайцами, а остаток – контрольный пакет голосов – иностранным покупателем. Обычно в качестве тайских учредителей выступают сотрудники юридической фирмы, которые одновременно с учредительным договором подписывают договор на передачу своей доли уставного капитала в доверительное управление покупателя. Таким образом сто процентов уставного капитала переходят в пользование покупателя дома.

Этот способ приобретения земли наименее трудоемок для покупателя, и, в отличие от договора аренды, не имеет ограничения по сроку владения: права сохраняются за владельцем бессрочно с возможностью их наследования на общих основаниях.

Среди европейцев и американцев популярен еще один законный способ покупки земельных участков: оформление прав через тайскую супругу. Женщина-гражданка Таиланда не имеет ограничений на покупку земли, поэтому может оформлять договор купли-продажи на общих для тайцев основаниях. Однако она должна представить в Департамент земельных ресурсов свидетельство того, что средства на покупку участка принадлежали ей до свадьбы.

Этот способ является наиболее быстрым по скорости прохождения бюрократических процедур. Однако он также является наиболее рискованным. В случае развода права на землю остаются в собственности гражданки Таиланда в полном объеме и не подлежат какому-либо возмещению, поскольку ранее было предоставлено свидетельство их объема до вступления в брак.

Итак, чтобы купить дом на Пхукете, иностранцу нужно оформить договор купли-продажи здания и получить право владения и пользования землей одним из трех способов: пролонгируемая долгосрочная аренда, открытие компании-резидента или семейное право. Каждая из схем имеет преимущества и недостатки, но любая из них дает иностранцам возможность легитимно обойти ограничение прав на распоряжение землей.

Последняя формальность, с которой придется столкнуться покупателю перед тем, как он станет владельцем дома в Таиланде, - переоформление правоустанавливающих документов. При наличии бумаг, подтверждающих переход прав на здание и землю, Департамент земельных ресурсов выпускает обновленные документы. Остается только уплата пошлин, налогов и сборов, которые для каждой из сторон сделки составят не более пяти процентов от стоимости передаваемого имущества.

Главное, что стоит сделать, решив купить дом на Пхукете, -  это обратиться к профессиональным юристам и агентам по недвижимости, которые займутся всеми бюрократическими формальностями. Всего за пару недель любой может стать владельцем уютного дома в Таиланде - стране улыбок и нескончаемого лета.