Справочник покупателя недвижимости на Пхукете “Phuketbuyhouse”. Часть 2

1. Freehold - свободное владение или обычное право собственности на недвижимость в Таиланде. Пхукет предлагает огромное количество объектов для владения такой формой собственности: кондо, апартаменты, виллы. В отношении готовых квартир в кондоминиуме иностранный покупатель может владеть лишь 49% квартир в здании. Фрихолд подразумевает, что вы можете продавать, обменивать, сдавать, передавать по наследству и так далее. Нужно отметить, что для иностранцев продажа земли в полное владение в Таиланде запрещена, однако это не распространяется на строения находящиеся на ней.
2. Leasehold - долгосрочная форма аренды. Это подходит для любого вида недвижимости, в том числе земельных участков под застройку. Минимальный срок аренды - 30 лет. Затем можно продлить этот срок еще на 60 лет. В течении этого срока вы можете продавать или сдавать недвижимость без участия арендодателя. Такой договор не может быть прекращен досрочно. Также в документах есть пункт о том, что в случае изменений в тайском законодательстве вы сможете оформить землю в свою собственность.

Эти механизмы приобретения недвижимости абсолютно безопасны и как для частных лиц, так и для крупных инвесторов.

Если вы собираетесь приобрести недвижимость в Таиланде, то следует знать, что тайское законодательство запрещает иностранцам владеть землей. При этом иностранцу разрешено иметь в собственности недвижимость без привязки к земле, такую как кондоминиумы.

Иностранцу разрешается владеть:

• Помещением в зарегистрированном кондоминиуме
• Зданием отдельно от земли
• Зарегистрированным имуществом в лизинге сроком до 30 лет для любых видов недвижимости

Иностранцы не могут владеть:

• Землей на правах собственности
• Долей более 49% в уставном капитале тайской компании, владеющей собственностью на землю

Покупка кондоминиума

В законе о кондоминиумах (1979 г.) определено, что иностранцы могут владеть 49% от общей площади любого зарегистрированного многоквартирного здания (кондоминиума). Покупатель обязан запросить у управления кондоминиума гарантийное письмо, раскрывающее долю иностранного владения в здании, для передачи в департамент земельных ресурсов при оформлении документов о переходе прав собственности.

Подтверждение ввода средств из-за рубежа

Для покупки недвижимости иностранец обязан перевести полную сумму в иностранной валюте в тайский банк и получить от него специальную форму о вводе средств из-за рубежа (Foreign Exchange Transaction Form – FETF), которая передается в департамент земельных ресурсов в качестве доказательства легальности используемых средств. Ввиду действия на территории Таиланда довольно жесткого законодательства о противодействии отмыванию преступных доходов форма FETF также необходима для устранения сложностей с выводом денег из страны и во избежание уплаты излишних сумм налогов в случае продажи недвижимости впоследствии.

Владение землей

Для иностранца существует всего три способа стать владельцем земли в Таиланде:

Долгосрочный лизинг

Владение собственностью по договору долгосрочного лизинга – это удобно, безопасно и довольно просто, более того: права долгосрочного лизинга во многих правовых аспектах эквивалентны правам собственности. Обычно срок договора лизинга земли ограничен тридцатью годами, однако его можно дважды продлить на тот же срок, что в сумме дает девяносто лет владения. Гарантией сохранения прав на землю будет служить факт законного владения зданием на данном участке, вследствие чего лизингодатель не сможет истребовать имущество по окончании срока действия договора.

Общество с ограниченной ответственностью

Если лизинговые отношения не подходят, то второй вариант – это организовать тайскую фирму, которая, являясь юридическим лицом Таиланда, имеет законное право приобретать в собственность земельные участки. Ограничением в данном случае является лимит владения акциями такой компании, который составляет для иностранца 49%, остальные акции должны принадлежать тайскому юридическому лицу, которое, в свою очередь, просто передает свою долю вам в доверительное управление. В результате землей владеет компания, а вы, как управляющий, контролирующий все голосующие акции, также получаете контроль над правом владения землей. Недавно Правительство Таиланда заявило, что начнутся проверки источников средств тайских акционеров, держащих контрольные пакеты действующих компаний с целью выявления номинальных держателей, поскольку номинальное владение акциями запрещено законодательством Таиланда.

Женитьба на гражданке Таиланда

Вплоть до 1998 года любая гражданка Таиланда, вышедшая замуж за иностранца, теряла право на приобретение земель в собственность, при этом за ней сохранялись права владения землями, которые принадлежали ей до свадьбы. В 1999 году были приняты новые нормы, которые позволяют гражданкам Таиланда приобретать землю после свадьбы с иностранным гражданином. Однако в таком случае необходимо предоставить доказательства того, что средства на сделку принадлежат только тайской гражданке и не могут быть объектом притязаний иностранных граждан. Обычно таким доказательством служит декларация, показывающая, что деньги на покупку земельного участка принадлежали гражданке до вступления в брак.

Право собственности на землю

Иностранцу стоит покупать в Таиланде землю, лишь убедившись, что в комплекте документов есть Чанот,Но Со 3 или Но Со 3 Го. Чанот - это главный правоустанавливающий документ на землю имеет официальное название Но Со 4 Джо или Чанот.  Но Со 3 – это сертификат, выдаваемый районным управлением земельных ресурсов собственнику земли, который, фактически, не является документом, подтверждающим право собственности. Но Со 3 Го практически совпадает с Но Со 3 с той лишь разницей, что карта Но Со 3 Го составлена на основе аэрофотосъемки в масштабе 1:5000 и имеет опорные точки.